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Application au syndic de pénalités de retard en cas d’absence de transmission de pièces : comment faire ?

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Syndic-pénalités retard

APPLICATION AU SYNDIC DES PENALITES DE RETARD EN CAS D’ABSENCE DE TRANSMISSION DES PIECES : COMMENT FAIRE  ?

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, depuis la loi « ELAN », une sanction financière en cas d’inexécution par le syndic de son obligation de transmettre les documents demandés par le conseil syndical.

Ainsi, le syndic récalcitrant devra imputer sur sa rémunération forfaitaire annuelle, lors de l’établissement des comptes définitifs à soumettre à l’assemblée générale pour approbation, des pénalités de retard dont le montant a été fixé à QUINZE   EUROS par jour de retard (décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, art. 2).

À défaut pour celui-ci de liquider spontanément ces pénalités, le président du conseil syndical pourra l’y contraindre par décision de justice.

 Il est en effet habilité, par l’article 21 précité, à demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la PROCEDURE ACCELEREE AU FOND (PAF), la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

Cette action peut être exercée sans que le président du conseil syndical ait à obtenir une autorisation de l’assemblée générale et devra être précédée d’une dernière mise en demeure au syndic de régulariser amiablement la situation.

ATTENTION ! Si le montant du litige n’excède pas 5000 €, et compte tenu de l’absence de précisions dans les textes actuels, il est prudent de procéder à une tentative de résolution amiable du litige en saisissant une conciliation ou un médiateur de justice avant de saisir le tribunal. A défaut, votre demande risque d’être déclarée irrecevable par le juge.

Toutefois, vous serez dispensé de cette obligation dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ceci précisé, et en cas d’échec des démarches précédentes, comment le Président du Conseil Syndical doit-il procéder pour mettre concrètement en place cette procédure ?

Voici un schéma expliquant les différentes étapes à respecter :

Réservation d’une date d’audience (date et heure) auprès du greffe du

du tribunal judiciaire du lieu de la situation de l’immeuble

La demande peut être faite par téléphone, télécopie ou par voie électronique.

Cette  date d’audience doit être reportée sur  l’assignation.

Rédaction de l’assignation 

Si le litige est inférieur à 10000 €, la représentation par avocat n’est pas obligatoire donc, c’est le Président du Conseil Syndical qui devra rédiger l’assignation en respectant les prescriptions du code de procédure civile à peine de nullité (Modèle de lettre d’Assignation ).

Il  faudra impérativement annexer à l’assignation les pièces de votre dossier listées et numérotées

(dans un document appelé bordereau récapitulatif).

Envoi par mail de l’assignation à un huissier (ou commissaire de justice) du lieu où siège le syndic afin que l’assignation lui soit délivrée

Renvoi au Président du conseil syndical par l’huissier (ou commissaire de justice) du second original de l’assignation

Dès réception du second original, le Président du conseil syndical doit l’envoyer au greffe du tribunal judiciaire en demandant l’enrôlement de l’assignation

C’est à partir de cet enrôlement  que le tribunal est officiellement saisit.

L’envoi au greffe doit être fait de préférence  en lettre recommandée avec accusé de réception.

IMPORTANT :

1/ la copie de l’assignation doit être déposée au plus tard QUINZE JOURS avant la date de l’audience

2/ il faudra envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception une copie de vos pièces au syndic AVANT l’audience pour que le débat puisse être contradictoire.

Déroulement de l’audience

La procédure a un caractère oral ce qui impose la présence physique des parties à l’audience(1) à peine d’irrecevabilité de leurs écritures.

(1) Les parties peuvent donner leur accord pour que la procédure se déroule sans audience dans l’acte d’assignation ou à tout moment de la procédure par déclaration remise ou adressée au greffe indiquant et justifiant de l’identité de chacune des parties ayant donné son accord.

Le juge organise les échanges entre les parties qui formulent leur moyen et prétention par écrit par courrier recommandé avec avis de réception.

Les parties doivent respecter le calendrier de procédure et procéder aux échanges indiqués avant la date, fixée par le juge, de communication au greffe des prétentions, moyens et pièces de chacune des parties. À cette date, le greffe informe les parties de la date du délibéré.

Toutefois, s’il l’estime nécessaire ou si une partie en fait la demande, le juge peut toujours décider de tenir audience.

Condamnation du syndic à verser les pénalités dues « sous astreinte »

Le jugement est exécutoire de droit (sauf décision contraire du juge).

IMPORTANT : il faudra faire valider les astreintes devant le tribunal pour pouvoir être indemnisé.

Voies de recours ouvertes aux parties au procès

Le délai de contestation du jugement par voie d’appel ou d’opposition est de QUINZE JOURS à compter de la signification du jugement par huissier ou commissaire de justice(2)

(2)La décision rendue par le premier président de la cour d’appel ou le jugement rendu en dernier ressort en raison du montant de la demande n’est pas susceptible d’appel.

Abandonner le chauffage collectif ? .. Possible ? .. Facile ?

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L’abandon du chauffage collectif

Dans un contexte actuellement tendu du fait de l’inflation et la hausse des prix de l’énergie, le Gouvernement a mis en place le bouclier tarifaire afin d’en limiter les effets. Selon le Ministère de l’Economie et des Finances, pour le seul volet gaz, celui-ci devrait coûter 6 millions d’euros à l’Etat.

Grand délaissé des premières mesures, l’habitat collectif a été intégré par la suite au dispositif.

Parallèlement, plusieurs copropriétés, sous l’impulsion du conseil syndical (CS), tentent aussi de réduire par elles-mêmes la facture énergétique en envisageant l’éventualité d’une suppression du chauffage collectif au profit d’un chauffage individuel. Cette faculté offerte par la loi n’est cependant pas facile à mettre en œuvre sauf dans un certain cas.

I – La suppression du chauffage collectif : le principe de l’unanimité

Le chauffage collectif étant la propriété du syndicat des copropriétaires, sa suppression nécessite au préalable un vote en assemblée générale (AG).
Or, en tant qu’élément d’équipement commun qui participe à la destination de l’immeuble, et figurant donc au règlement de copropriété (RC), l’unanimité est requise en vertu de l’article 26 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 :

« Elle (l’AG)ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. »

L’exigence de l’unanimité (justifiée par le respect de la destination de l’immeuble) pose une entrave non négligeable dans l’aboutissement de la résolution, la seule présence d’un absent à l’AG ou d’un unique vote défavorable ayant pour conséquence de faire avorter le projet.

II – Une exception : la suppression qualifiée d’amélioration

La haute juridiction, par une jurisprudence constante, admet que l’AG peut voter la suppression d’une installation hors d’usage à la double majorité lorsque celle-ci constitue une amélioration pour le syndicat. 
En ce sens , l’arrêt de la Cour de cassation du  9 mai 2012 n°11-16226 considère

« que l’installation collective d’origine n’était pas en mesure, depuis plusieurs exercices, de faire face à la demande d’eau chaude sanitaire dans l’ensemble des logements, et que les documents produits démontraient la faisabilité de l’installation d’un ballon d’eau chaude dans chacun des types d’appartements de la copropriété, la cour d’appel a souverainement retenu que la décision adoptée par les copropriétaires constituait une amélioration du fait des économies d’énergie occasionnées ainsi que des difficultés techniques et du coût de la remise en état d’une installation vétuste et a pu en déduire que la décision avait été régulièrement adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. »

Ainsi, la Cour de cassation retient deux critères cumulatifs afin de vérifier la présence ou non d’une amélioration pour l’opération :

  • la vétusté de l’installation ;
  • le coût disproportionné de sa remise en état ou l’existence de difficultés techniques.

On note que la Cour de cassation opère ici une appréciation au cas par cas.

Par ailleurs, il est raisonnable de s’interroger sur l’éventualité d’une atteinte à la jouissance des copropriétaires individuels dans l’hypothèse où la suppression du chauffage collectif viendrait modifier les modalités de jouissance des parties privatives. Là encore, la Cour a répondu que si son remplacement constituait une amélioration, l’abandon du chauffage collectif auprofit d’un chauffage individuel ne portait pas atteinte à la jouissance des parties privatives : CCas., Ch.Civ. 3°, du 13 décembre 1983, 82-14.804 :

« mais attendu que l’arrêt constate que les travaux litigieux tendent seulement à substituer, aux générateurs de chauffage et d’eau chaude collectifs, des chaudières murales à gaz avec simple raccordement aux conduites déjà existantes dans les gaines techniques et pose d’un compteur et d’un thermostat d’ambiance et que ces transformations, qui offrent l’avantage de réduire les frais de chauffage et de fourniture d’eau chaude tout en dotant chaque copropriétaire d’une complète autonomie, constituent une amélioration. »

Depuis la loi ALUR, les travaux d’amélioration, autrefois votés à la majorité de l’article 26, ont vu leur majorité abaissée à celle de l’article 25 (soit la majorité absolue) conformément à l’article 25 n) de la loi du 10 juillet 1965 : « L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ».

Par ailleurs, l’Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 a également eu pour effet de supprimer l’impossibilité d’un second vote. A présent, conformément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution ayant recueilli au moins le tiers des voix de la copropriété pourra faire l’objet d’une seconde lecture immédiate  à la majorité abaissée de l’article 24 soit celle des présents et représentés.

Conclusion :

Dans les circonstances actuelles (crise de l’énergie, nécessite de faire preuve d’une attitude économe et responsable, inflation générale et prix exorbitant de l’énergie…) tout porte à croire que, jugeant au cas pas cas, la Haute Cour risque fort d’assimiler à une amélioration la plupart des projets tendant à abandonner un système de chauffage collectif au profit de chauffages individuels plus facilement maitrisables et faisant une part importante à la responsabilité de ses utilisateurs, et donc de faciliter l’abandon des installations anciennes de chauffage dans l’habitat collectif au profit de systèmes plus modernes et mieux maitrisés

L’absence de compteur LINKY en 2023 pourrait vous coûter 50€ / an

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Compteur Linky

Vous n’avez pas encore installé de compteur Linky ? Savez-vous qu’à partir du 1er janvier 2023, si vous n’avez pas transmis au moins un relevé d’index de consommation depuis un an, vous devrez payer 8,30 € tous les deux mois en plus de votre facture d’électricité ?

Linky est le compteur intelligent installé depuis 2015 par Enedis France, permettant aux fournisseurs d’énergie de relever à distance la consommation d’électricité.

Au 31 décembre 2021, 34 millions de compteurs étaient installés, soit 90 % des clients Enedis.

À partir de 2023, les ménages ayant refusé l’installation du compteur Linky, et qui n’auront pas communiqué au moins un relevé d’index en 2022, devront payer une indemnité pour couvrir ce service, quel que soit leur fournisseur d’énergie. C’est ce qu’a décidé la Commission de régulation de l’énergie (CRE) dans une délibération de mars 2022.

Combien devrez-vous payer à partir de 2023 si vous n’êtes pas équipé ?

Plusieurs cas de figure se présentent si vous ne disposez pas de compteur Linky :

  • Vous n’avez pas communiqué d’index de consommation à Enedis depuis un an : Enedis devant procéder à ces relevés, vous êtes redevable, à partir du 1er janvier 2023, de cette intervention pour un montant de 8,30 € tous les deux mois (soit 49,80 € HT par an). Vous êtes concerné uniquement si vous n’avez communiqué aucun relevé d’index au cours des 12 derniers mois (soit sur toute l’année 2022).
  • Vous réalisez et communiquez au moins une fois par an à Enedis un auto-relevé de votre consommation à partir de votre compteur ancienne génération : dans ce cas, vous bénéficiez encore de la gratuité du service, et ce jusqu’en décembre 2024.

Si en janvier 2025, vous n’êtes toujours pas équipé d’un compteur Linky, sachez que vous ne bénéficierez plus de la gratuité, que vous réalisiez ou non d’auto-relevés. Sauf si la pose du compteur Linky s’avère impossible pour des raisons techniques.

Article Publié sur Service-Public.fr le 29 Novembre 2022

Quels changements législatifs en copropriété au 1er janvier 2023

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Plusieurs modifications d’articles de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 entrent en vigueur  au 01 Janvier 2023

Article 10 – Charges générales et spéciales:

Version actuelle :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Version au 01/01/2023 :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Commentaires :

– Qualification de l’utilité d’une charge en  » objective  » : c’est-à-dire comme potentielle à l’égard de chaque lot sans prendre en compte l’utilisation effective réalisée

– Prise en compte des charges spéciales pour le vote des travaux et pour le fonds travaux ALUR

Article 14-1 – Travaux:

Version actuelle :

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Version au 01/01/2023 :

I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Commentaires :

– Les  » Travaux  » votés en Assemblée Générale ne doivent pas être inclus dans le budget des dépenses des charges courantes

Article 14-2  :

Cet article est complètement modifié, voici le nouveau texte  :

Version au 01/01/2023 :

I.-A l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.

Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprend, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation, sauf lorsque l’exemption prévue au deuxième alinéa du même article L. 126-31 s’applique, et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé :

1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

2° Une estimation du niveau de performance au sens de l’article L. 173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d’atteindre ;

3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;

4° Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Si le diagnostic technique global mentionné au deuxième alinéa du présent I ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.

Le projet de plan pluriannuel de travaux est établi par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret, pouvant différer de celles du tiers mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble prévu à l’article 18 de la présente loi.

II.-Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Au regard des décisions prises par l’assemblée générale mentionnée au premier alinéa du présent II, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.

III.-Dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation, l’autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au II du présent article, afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.

A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble, l’autorité administrative peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.

Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l’autorité administrative, le syndic convoque l’assemblée générale, qui se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

Dates d’entrée en vigueur :

1° Le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;

2° Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre cinquante et un et deux cents ;

3° Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

Commentaires :

– La mise en place du  » Plan Pluriannuel de travaux  » commence

Article 18  III – Ajout de deux alinéas – Tri des Déchets  :

-Le syndic est également chargé :

-d’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l’adresse, des horaires et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu’aux copropriétaires ;
 
-sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle.
 
Commentaires :
 
– Le Tri des déchets ménagers, ainsi que les Déchetteries doivent être pris en compte dans les copropriétés
 
 
 

Article 18-1 A – Contrat Syndic – Honoraires Travaux :

Version actuelle :

La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’Etat.

Le décret prévu au premier alinéa fait l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat.

Version au 01/01/2023 :

I.-La rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le décret prévu au premier alinéa fait l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

Tout contrat ou projet de contrat relatif à l’exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. Le projet de contrat est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté.

Tout manquement aux obligations mentionnées aux premier et troisième alinéas du présent article est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.

II.-Le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic.

Le syndic soumet à l’autorisation de l’assemblée générale prise à la même majorité toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention.

Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat.

III.-Les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution.

Commentaires :

– Les Prestations  » Particulières  » hors celles concernant la gestion courante doivent faire l’objet de votes de conventions de prestations de services en Assemblée générale.

– Sans un vote positif en Assemblée générale pour une convention de prestations, celles-ci n’existent pas.,

Article 19-2  – Impayés de Charges – Déchéance du Terme :

Version actuelle :

A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

Version au 01/01/2023 :

A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

Commentaires :

– Changement des numéros d’articles de la Loi

Article 24-4  – Diagnostic de performance énergétique – Plan pluriannuel de Travaux:

Version actuelle :

Pour tout immeuble équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ou d’un audit énergétique prévu à l’article L. 126-31 du même code la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.

Avant de soumettre au vote de l’assemblée générale un projet de conclusion d’un tel contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l’avis du conseil syndical.

L’obligation prévue au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale en application de l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation , comporte des travaux d’économie d’énergie.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article.

Version au 01/01/2023 :

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique prévu à l’ article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation, la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.

Avant de soumettre au vote de l’assemblée générale un projet de conclusion d’un tel contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l’avis du conseil syndical.

L’obligation prévue au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale en application de l’article 14-2 de la présente loi, comporte des travaux d’économie d’énergie.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article.

Commentaires :

Changement des références aux articles de Loi

Article 29-1 A  – 1er Alinéa – Copropriété en difficultés :

Version actuelle :

Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.

Version au 01/01/2023 :

Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.

Commentaires :

– Changement des numéros d’articles de la Loi

Article 41-15  – Conflits d’intérêts Syndic non Professionnel :

Version actuelle :

En cas de conflits d’intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n’est pas syndic peut exercer une action contre l’autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges dues au titre des articles 14-1 et 14-2. En cas d’absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires.

Version au 01/01/2023 :

En cas de conflits d’intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n’est pas syndic peut exercer une action contre l’autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges dues au titre des articles 14-1 et 14-2-1. En cas d’absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires.

Commentaires :

– Changement des numéros d’articles de la Loi

DIAGNOSTIQUEURS : Des anomalies encore trop fréquentes

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Performance énergétique, présence de plomb ou de termites : les diagnostics immobiliers visent à informer l’acquéreur ou le locataire sur certains aspects du logement qu’il projette d’acheter ou de louer. Cette enquête de la DGCCRF visait à vérifier les informations transmises aux clients et à contrôler les aptitudes professionnelles des diagnostiqueurs.

Globalement, les entreprises contrôlées respectaient leurs obligations concernant les formations et les certifications. En revanche, des irrégularités ont été constatées quant à l’information précontractuelle du consommateur et la signature en ligne  ou à domicile des contrats de vente.

Un point sur l’enquête

Cette enquête de la DGCCRF, menée en 2019, avait pour objectif de vérifier la loyauté des informations précontractuelles fournies par les diagnostiqueurs à l’occasion de l’établissement des diagnostics immobiliers, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE). Le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen pour réduire la consommation d’énergie des bâtiments et limiter les émissions de gaz à effet de serre. Les enquêteurs ont également contrôlé la mise en œuvre par les diagnostiqueurs immobiliers des règles relatives à l’information du consommateur, leur aptitude professionnelle et leur indépendance vis-à-vis de certains professionnels de l’immobilier.

La DGCCRF a ciblé ses interventions à partir de plaintes reçues de consommateurs (86) et en privilégiant les diagnostiqueurs immobiliers n’ayant jamais été contrôlés au cours des précédentes enquêtes et qui avaient recours à des supports de communication publicitaires (internet, presse spécialisée, prospectus commerciaux, etc.).