Un Syndic non professionnel peut-il être rémunéré ?
Dans le langage courant, le copropriétaire désigné par l’Assemblée Générale pour administrer et gérer la copropriété en lieu et place d’un syndic professionnel est généralement qualifié de “syndic bénévole“. En réalité depuis la publication de l’ordonnance n° 2019-1101 dite ordonnance Elan du 30 octobre 2019 , il n’existe plus que deux types de syndic : le professionnel et le non professionnel. Cette expression de “syndic non professionnel“ (SNP) recouvre en fait plusieurs notions et notamment celle de syndic non professionnel stricto sensu, celle de syndic bénévole et celle de syndic coopératif.
Si l’on s’en tient à la terminologie courante le syndic bénévole est celui qui exerce seul les fonctions de syndic c’est à dire “administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien“ (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 art. 18-I al.2) et ce, de manière gracieuse. Le syndic coopératif désigne un groupe de copropriétaires désigné par l’AG pour gérer et administrer collectivement leur immeuble. Reste le syndic non professionnel, copropriétaire ordinaire, lui aussi désigné par l’AG et qui d’après l’article 8 du contrat type de syndic peut percevoir une rémunération en échange de ses services.
Que disent exactement les textes ?
L’article 8 du contrat type de syndic est expressément consacré au “ Défraiement et rémunération du syndic non professionnel “
1 – le défraiement : il s’agit ici du remboursement des frais engagés par le SNP quel qu’il soit, bénévole, coopératif ou non professionnel. Ces frais doivent être
- Nécessaires à l’exercice de la mission (achat de timbres, papier, téléphone, cartouches d’encre pour imprimante….)
- Justifiés c’est dire qu’ils ne pourront apparaître dans les comptes de la copropriété que s’ils sont assortis d’un justificatif ou d’une facture. Ce sont des dépenses d’administration courante à la charge du syndicat. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires selon les conditions fixées dans le règlement de copropriété
2 – la rémunération : Ce même article 8 précise :
“Dans le respect du caractère non professionnel de leur mandat, le syndic bénévole et le syndic désigné en application de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété. Les parties s’accordent à fixer la rémunération comme suit (rayer les mentions inutiles) :
– forfait annuel ………………………
– coût horaire ……………………..€/h
– autres modalités (préciser) : …………………………………………………………….“
Cette rémunération devra être votée dans tous ses détails par l’AG à l’article 24. Elle devra s’appuyer sur un contrat détaillé conforme au modèle type (art.18-IA de la loi du 10 juillet 1965 ).
Mais pour quel montant ?
Si l’AG est libre de ses choix et de ses décisions, il convient néanmoins de proposer ici quelques remarques.
En ce registre, on ne saurait se référer intégralement au contrat type de syndic. Par exemple, le long article 7 du contrat, liste les prestations du “syndic professionnel“. On peut en déduire que les prestations qu’il énumère ne sauraient ouvrir droit à rémunération pour le SNP. En revanche on peut penser que certains actes dont les frais sont à la charge exclusive des copropriétaires qui en font la demande justifient une rémunération spécifique. C’est la délivrance d’un état daté, d’une copie du carnet d’entretien, de certains frais de recouvrement… et plus largement de toutes les prestations énumérées par l’article 9 du contrat.
Rappelons enfin qu’au moment de prendre la décision de rémunérer ou non le SNP il sera judicieux de distinguer entre les grosses (au delà de 20 lots) et les petites copropriétés et d’évaluer l’importance du travail qui incombera au syndic.
Le syndic coopératif peut-il être rémunéré ?
Il semble que non. En effet on l’a dit, la fonction est collégiale et assurée par une sorte de conseil syndical. Or d’après les textes le mandat de conseiller syndical ne peut en aucun cas donner lieu à rémunération.
“Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.“( art. 27 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 )
Seuls ses défraiements seront possibles dans les conditions présentées ci-dessus.
A savoir impérativement :
1 – Le SNP quel qu’il soit est civilement et pénalement responsable des fautes qu’il pourrait commettre dans l’exercice de ses fonctions. Il est donc impératif pour lui de contracter une assurance. Rappelons que l’adhésion à l’ARC inclut cette assurance
2 – Au cas de mise en jeu de la responsabilité du SNP pour faute, celle ci est appréciée moins sévèrement par le juge lorsque le mandat est gratuit
“Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.“ (art. 1992 C. civ)
3 – La rémunération perçue par le syndic non professionnel doit être déclarée au fisc. Elle est imposable au titre des bénéfices non commerciaux
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