Le prêt collectif

Articles extraits au  11 avril 2024 du site www.legifrance.gouv.fr, Loi 65-557 du 10 juillet 1965

Article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965

Les textes de couleur rouge ont été ajoutés le 11 Avril 2024, les textes barrés sont supprimés Commentaires en Bleu

Modifié par ORDONNANCE n°2019-1101 du 30 OCTOBRE 2019- art. 30

  • I. – L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et régulièrement votés.
  • II – Par dérogation au I, l’assemblée générale peut également, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, voter la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés.
  • Par dérogation au premier alinéa, l’assemblée générale peut également voter la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt ne porte pas intérêt et a pour objectif de financer des travaux mentionnés au f de l’article 25 à la même majorité que celle nécessaire au vote de ces travaux.
  • Par dérogation au même I, l’assemblée générale peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat, voter la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer.
  • Les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires.
  • III. – L’assemblée générale peut voter, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives prévus aux a à e du II de l’article 24 et au f de l’article 25, la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de ces travaux.

    A moins qu’il ne s’y oppose dans les conditions fixées au troisième alinéa du présent III, chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à ce mode de financement des travaux.

    Tout copropriétaire peut refuser de participer à l’emprunt sous réserve de notifier au syndic son refus dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale et de verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois à compter de la notification de ce procès-verbal. A défaut, le copropriétaire est tenu par l’emprunt.

    L’établissement prêteur peut consulter le fichier prévu à l’article L. 751-1 du code de la consommation, dans les conditions prévues à l’arrêté mentionné à l’article L. 751-6 du même code. Sur sa demande, le syndic lui fournit les informations relatives au syndicat des copropriétaires nécessaires, suffisantes et proportionnées pour apprécier la capacité du syndicat à remplir ses obligations définies par le contrat de prêt, dans des conditions fixées par décret.

Commentaires :

Cet article constitue la modification la plus importante de cette nouvelle loi :

Elle supprime le 3ème alinéa de la version précédente, à savoir :

« Par dérogation au premier alinéa, l’assemblée générale peut également voter la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt ne porte pas intérêt et a pour objectif de financer des travaux mentionnés au f de l’article 25 à la même majorité que celle nécessaire au vote de ces travaux. »

Cette suppression est dans la droite ligne de ce qui est ajouté dans l’article 25-1.

De fait, le législateur à introduit un nouveau paragraphe III  :


Ainsi, le § I précise que l’AG ne peut sauf à l’unanimité des voix décider de la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires.

Mais le § II précise deux modes dérogatoires :

  1. si le l’emprunt à pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques (par exemple venant de l’ANAH).

  2. Si l’emprunt est au seul bénéfice des copropriétaires décidant d’y participer.

En ce cas, les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses, le tout dans un délai de 2 mois après notification du PV de l’AG.

Enfin, le § III qui donne la possibilité pour des travaux des a à e du II de l’article 24 et f de l’article 25 de souscrire un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires. Cette possibilité doit être votée à la même majorité que celle des travaux. Chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à cet emprunt à moins qu’il ne s’y oppose en notifiant au syndic son refus dans les 2 mois après notification du PV de l’AG. En ce cas, il doit verser la totalité de la quote-part des travaux lui revenant dans un délai de 6 mois après notification du PV de l’AG.

Bien évidemment l’organisme prêteur est en droit de demander au syndic toutes les informations lui permettant d’apprécier la capacité du syndicat à remplir ses obligations.

Article 26-5 de la loi du 10 juillet 1965

  • Les prêts mentionnés à l’article 26-4 sont conformes aux prescriptions de l’article L.313-4, du 1° de l’article L.313-5 et des articles L.314-1 à  L.314-5 du code de la consommation. Le contrat de prêt conclu en application du même article 26-4, conforme aux conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l’expiration du délai de recours de deux mois prévu au deuxième alinéa de l’article 42.

Article 26-6 de la loi du 10 juillet 1965

Les textes de couleur rouge ont été ajoutés le 11 Avril 2024

  • Le montant de l’emprunt mentionné au II de l’article 26-4, qui ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y participer, est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
  • Seuls les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de contribuer :
  • 1° A son remboursement au syndicat, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 ;
  • 2° Au paiement au syndicat des intérêts, des frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille spécifique établie pour la répartition des accessoires.
  • L’assemblée générale peut autoriser le syndic, dans les conditions prévues au IV de l’article 18, à déléguer à l’établissement prêteur la faculté de prélever les sommes dues au titre du remboursement de l’emprunt collectif et du paiement des accessoires directement sur les comptes bancaires des copropriétaires y participant, ainsi qu’à mettre en œuvre les voies de recouvrement en cas d’impayé.

Article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965

Les textes de couleur rouge ont été ajoutés le 11 Avril 2024

  • Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné aux I et II de l’article l’article 26-4 pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des accessoires.
  • Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit, une société de financement le Trésor public, la Caisse des dépôts et consignations ou La Poste, dans les conditions définies à l’article L 518-1 du code monétaire et financier
  • Le cautionnement solidaire prévu aux deux premiers alinéas est facultatif lorsque le prêt souscrit par le syndicat a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés. Les décisions attributives de subventions sont alors obligatoirement communiquées à l’organisme prêteur par le syndic.
  • Au regard de l’hypothèque légale prévue au 3° de l’article 2402 du code civil les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux. Après mise en œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l’exercice de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires prévu au même

Commentaires :

Un cautionnement solidaire pour un emprunt d’un syndicat de copropriétaires est une garantie obligatoire qui doit être mise en place pour sécuriser le remboursement de l’emprunt collectif.

Voici les principales caractéristiques du cautionnement solidaire :

– Le syndicat des copropriétaires doit être garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par ce cautionnement solidaire.

– Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance, un établissement de crédit ou une institution financière comme la Banque de France ou la Caisse des Dépôts.

– En cas de défaillance d’un copropriétaire dans le remboursement de sa quote-part, le syndic doit d’abord adresser une mise en demeure au copropriétaire avant de pouvoir faire appel à la caution solidaire pour obtenir le paiement des sommes dues.

– La caution solidaire qui a payé à la place du copropriétaire défaillant bénéficie ensuite d’un privilège spécial pour se faire rembourser par ce dernier.

Donc le cautionnement solidaire est une garantie essentielle qui permet de sécuriser le remboursement de l’emprunt collectif par le syndicat de copropriétaires.

Dans cet article, la modification est simplement due au fait qu’il doit tenir compte des paragraphes ajoutés dans l’article 26-4 (remplacement de « l’article 26-4 » par « aux I et  II de l’article 26-4 ».

De plus, il a été substitué pour les entreprises d’assurance agréée pour le cautionnement solidaire « une société de financement ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et financier » par « une société de financement, le Trésor public, la Caisse des dépôts et consignations ou La Poste, dans les conditions définies à l’article L. 518-25 du code monétaire et financier. ».

Ceci constitue un élargissement en ne précisant pas les dispositions de l’article 518-1 du code monétaire et financier.

Il est néanmoins bon de rappeler le 3ème alinéa qui permet de ne pas contracter de cautionnement solidaire puisque facultatif, lorsque le prêt à pour unique objectif le préfinancement des subventions publiques.

Le syndic ayant comme obligation en ce cas de communiquer les décisions attributives à l’organisme prêteur.

Article 26-8 de la loi du 10 juillet 1965

Les textes de couleur rouge ont été ajoutés le 11 Avril 2024

  • Lors d’une mutation entre vifs du lot d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné aux I et II de l’article 26-4, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l’emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d’accord du prêteur et de la caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces accords.

Article 26-9 de la loi du 10 juillet 1965

Création LOI n°2024-322 du 9 avril 2024

Les fonds empruntés au titre du III de l’article 26-4 sont versés par l’établissement prêteur sur un compte bancaire séparé au nom du syndicat et réservé à cet effet ainsi qu’au versement des subventions publiques accordées au syndicat des copropriétaires pour le financement des travaux à réaliser et des sommes mentionnées au premier alinéa de l’article 26-13. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec un autre compte.

Le paiement des travaux est réalisé sur présentation des factures par le syndic à l’établissement prêteur.

Aucune mesure conservatoire ni d’exécution forcée ne peut être mise en œuvre sur les sommes portées au crédit du compte bancaire réservé en application du premier alinéa du présent article.

Commentaires :

Il s’agit d’un nouvel article qui définit les conditions du versement et de l’utilisation des fonds empruntés sur un compte séparé et spécifique à cet emprunt.

Ainsi, le syndic doit : ouvrir un compte séparé au nom du syndicat pour que les fonds empruntés y soient versés ainsi que les subventions, présenter les factures à l’établissement payeur pour que celui-ci règle les fournisseurs, y verser immédiatement les sommes dues par le copropriétaire ayant refusé de participer à l’emprunt.

Article 26-10 de la loi du 10 juillet 1965

Création LOI n°2024-322 du 9 avril 2024

Seuls les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt mentionné au III de l’article 26-4 sont tenus de contribuer chaque mois ou chaque trimestre, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt selon la grille établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 :

1° A son remboursement, en capital, intérêts et frais éventuels de caution, au syndicat des copropriétaires ;

2° Au paiement des frais et des honoraires afférents générés par le montage et par la gestion du prêt.

Commentaires :

Nouvel article concernant la contribution mensuelle ou trimestrielle des copropriétaires ayant souscrits à l’emprunt du syndicat des copropriétaires et faisant suite à l’incorporation d’un nouveau § III à l’article 26-4.

Article 26-11 de la loi du 10 juillet 1965

Création LOI n°2024-322 du 9 avril 2024

La charge de la contribution au remboursement de l’emprunt mentionné au III de l’article 26-4 incombe au propriétaire du lot et est transférée aux propriétaires successifs en cas de mutation. Le propriétaire du lot peut librement verser par anticipation au syndicat des copropriétaires les sommes dont il reste redevable au titre du remboursement de l’emprunt. Dès leur versement, ces sommes sont affectées sans délai par le syndic au remboursement de l’emprunt.

Commentaires :

Nouvel article concernant la charge de la contribution au remboursement de l’emprunt du copropriétaire en cas de mutation aux copropriétaires successifs et faisant suite à l’incorporation du nouveau § III à l’article 26-4.

Article 26-12 de la loi du 10 juillet 1965

Création LOI n°2024-322 du 9 avril 2024

Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné au III de l’article 26-4 pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des accessoires.

Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit, par une société de financement, par le Trésor public, par la Caisse des dépôts et consignations ou par La Poste, dans les conditions définies à l’article L. 518-25 du code monétaire et financier.

Au regard de l’hypothèque légale prévue au 3° de l’article 2402 du code civil, les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et des travaux. Après mise en œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l’exercice de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires mentionné au même 3°.

Commentaires :

Il s’agit d’un nouvel article dû à l’introduction de la possibilité pour le syndicat des copropriétaire de souscrire un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives prévus aux a à e du II de l’article 24 et au f de l’article 25.

Il ne concerne donc que le point III de l’article 26-4 permettant outre le vote d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires, mais surtout engage chaque copropriétaire à « contracter » cet emprunt sauf décision de sa part de refuser sa participation audit emprunt, mais en contre partie, celui-ci devra s’acquitter de la totalité de sa quote part de l’emprunt (remboursement du capital et des intérêts et au paiement des frais et des honoraires). En cas de défaut de paiement, ce copropriétaire redevient emprunteur et est donc « tenu par l’emprunt ». Pour ce qui concerne le cautionnement solidaire (voir commentaires ci-dessus sur le cautionnement solidaire).

De plus, il a été introduit directement (puisque nouvel article) pour les entreprises d’assurance agréée pour le cautionnement solidaire par « une société de financement, le Trésor public, la Caisse des dépôts et consignations ou La Poste, dans les conditions définies à l’article L. 518-25 du code monétaire et financier. » ; retenant ainsi les nouvelles dispositions de l’article 26-7 prises pour les § I et II de l’article 26-4.

Après sa mise en œuvre, la caution pourra être subrogée de plein droit dans l’exercice de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires comme le stipule le 3° de l’article 2402 du code civil : « Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ».

Article 26-13 de la loi du 10 juillet 1965

Création LOI n°2024-322 du 9 avril 2024

Les sommes dues par le copropriétaire ayant refusé de participer à l’emprunt mentionné au III de l’article 26-4 qui correspondent au remboursement du capital et des intérêts et au paiement des frais et des honoraires entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Dès leur versement, elles sont affectées sans délai par le syndic au remboursement anticipé de l’emprunt.

Elles ne donnent pas lieu à remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot. L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot.

Commentaires :

Le 1er alinéa de cet article confirme le 3ème alinéa de l’article 26-4 III. Le second alinéa informe que le propriétaire vendeur ne peut demander le remboursement de la somme au syndicat des copropriétaires, mais que son acquéreur peut consentir au versement des ces sommes au vendeur en plus de son prix de vente.

Le second alinéa informe que le propriétaire vendeur ne peut demander le remboursement de la somme au syndicat des copropriétaires, mais que son acquéreur peut consentir au versement des ces sommes au vendeur en plus de son prix de vente.

Article 26-14 de la loi du 10 juillet 1965

Création LOI n°2024-322 du 9 avril 2024

L’article 33 n’est pas applicable aux décisions prises sur le fondement du III de l’article 26-4.

Commentaires :

Ce nouvel article indique que « L’article 33 n’est pas applicable aux décisions prises sur le fondement du III de l’article 26-4 ».

Pour rappel, l’article 33 dispose que « La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part.

Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires