Délai de prescription applicable aux actions en matière de copropriété

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La prescription est un délai qui éteint la possibilité, pour une personne, d’exercer un droit. Ce délai de droit commun, défini par l’article 2224 du Code civil, est de cinq ans.

La Loi ELAN, entrée en vigueur en date du 25 novembre 2018, a ramené le délai de prescription applicable aux actions en matière de copropriété de dix à cinq ans.

Ce délai de 5 ans est en effet désormais le délai de prescription de droit commun en matière civile (article 2224 du code civil) depuis la Loi du 17 juin 2008 ayant réformé le régime des prescription.

La mise en œuvre de ce nouveau délai a ouvert une période de transition, conformément à l’article 2222 du Code civil, pendant laquelle le délai de prescription est resté à 10 ans.

Avant la loi ELAN, au 24 novembre 2018, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixait ainsi les délais de prescription :

  • le délai de prescription de 10 ans concernait les actions personnelles  qui sont :
    • Les actions en recouvrement de charges
    • Les actions visant l’application des décisions d’assemblées ou du règlement de copropriété
    • Les actions visant à réparer les dommages faits aux parties communes et/ou privatives 
    • Les actions visant à mettre un terme aux abus de jouissance de parties communes ou privatives
    • Les actions visant la suppression de travaux non autorisés (…)

Nota : ne sont pas concernées par cette prescription nouvelle les actions dites réelles c’est à dire tendant à faire reconnaitre ou protéger un droit de propriété comme celles visant à mettre un terme à une appropriation de parties communes ou à des constructions sur les dites parties communes, ou encore le contenu des appels de fonds qui restent soumises au délai trentenaire.

  • le procès-verbal d’assemblée générale devait être notifié dans un délai de 2 mois à compter de la tenue de l’assemblée générale

Avec la loi ELAN du 23 novembre 2018 Qui a mis en place une réforme importante.

  • En outre, la notification du procès-verbal d’assemblée générale doit dorénavant être réalisée par le syndic dans un délai d’1 mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Nota : Le non-respect de ce délai n’est toujours pas assorti d’une quelconque sanction.

Ces dispositions étant d’application immédiates, le délai de prescription passe donc à 5 années pour les dettes et actions personnelles nées au 25 novembre 2018. De ce fait, l’application de ces textes oblige à recherche la date de départ du délai de prescription de l’action :

  • La date de départ du délai de prescription est survenue après le 25 novembre 2018 (date du lendemain de la publication de la loi ELAN au Journal Officiel) : le délai de prescription est alors de cinq ans à compter de cette date.
  • La date de départ du délai de prescription est survenue avant le 25 novembre 2018 et dans ce deuxième cas :
    • Les prescriptions auxquelles il reste moins de 5 ans à courir se prescrivent à la date prévue avant l’entrée en vigueur de la loi ;
    • Les prescriptions auxquelles il reste plus de 5 ans à courir se prescrivent à l’issue d’un nouveau délai de 5 ans à compter de la date de l’entrée en vigueur de la loi soit le 25 novembre 2018.
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