⚖️ Cass. Civ. 3, 15 fév. 2023, n°22-10187

Faits et procédures :

La société JLP Fidji, propriétaire d’un local à usage d’habitation situé à Paris, le loue à une autre société « Habitat parisien » qui organise sur cet appartement des locations saisonnières régulières et de courte durée pour une clientèle de passage.

La ville de Paris a assigné les deux sociétés devant le président du Tribunal de grande instance (TGI) , sur le fondement des articles L. 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle souhaite les voir condamner au paiement d’une amende civile  pour avoir changé l’usage du local sus évoqué en le louant régulièrement à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

Le TGI statuant en la forme des référés condamne la société « Habitat parisien » au paiement d’une amende civile de 50 000 euros pour avoir enfreint les dispositions des deux articles pré cités (absence de demande d’autorisation du changement d’usage aux services de l’urbanisme et paiement d’une amende sanctionnant la violation de cette obligation).

La Cour d’appel saisie par ladite société confirme la décision du Tribunal.

La société « Habitat parisien « se pourvoit alors en cassation au motif

• que le contrat de bail souscrit entre la société JLP Fidji et la société « habitat parisien » prévoyait que le locataire puisse sous-louer voire prêter ce logement de manière temporaire à une clientèle de passage
• qu’il appartient au bailleur et non au locataire de déclarer aux services de l’urbanisme le changement d’usage
• que dès lors la société « Habitat Parisien » doit être exonérée du paiement de l’amende qui doit incomber exclusivement à la société bailleresse.

Le problème de droit :

A qui, du bailleur ou du preneur appartient l’obligation de solliciter auprès des services municipaux de l’urbanisme l’autorisation de changer l’usage d’un local ?

Qui du bailleur ou de preneur doit acquitter l’amende civile sanctionnant la violation de cette obligation ?

La réponse du juge :

La Haute Cour rappelle

• qu’au terme de l’art. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans certaines communes le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. C’est le cas pour la ville de Paris.
• qu’aux termes de l’al. 6 du même article le fait de louer un local meublé destiné а l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de cet article
• que toute personne qui ne respecte pas les dispositions de l’art. 631-7 encourt une amende civile
• que le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 précité est passible d’une condamnation au paiement d’une telle amende
• qu’il appartenait à la société «Habitat parisien» de s’assurer de l’obtention de l’autorisation du changement d’usage par la société JLP Fidji
• que la souscription d’un avenant au contrat de bail garantissant à la société locataire la licéité de la location meublée de courte durée, ne pouvait exonérer la société Habitat Parisien de sa responsabilité

Dès lors, la Cour de Cassation confirme l’analyse de la Cour d’appel selon laquelle il appartenait au locataire de s’assurer de l’autorisation du changement d’usage. L’attestation sur l’honneur du propriétaire-bailleur de la « licéité de la location meublée de courtes durées » était donc inefficace en l’espèce pour exonérer le locataire de sa responsabilité, d’autant plus qu’il était un professionnel de la location de courte durée…